普段使っていない空き家の活用や、マンションの空室対策にお困りの方へ。
「民泊」を利用して、空き家問題を解決したいとお考えではないでしょうか？
コロナ禍も明け、インバウンドの需要が高まる昨今、持て余している物件を少しでも収益につなげていきたいところです。
そんな民泊をはじめる前にまず、知っておくべき3つの法律があります。
今回はその法律を簡単に説明していきますので、民泊を営業するための参考にしてください。
民泊とは
民泊とは、住宅の全部または一部を利用して、観光客や海外からの旅行者へ宿泊サービスを提供することをさします。
ここ数年、短期で空き家を貸したい人と宿泊を希望する旅行者が、インターネットの仲介業者を通してマッチングするビジネスが増えてきました。
日本でも、インバウンドの影響から海外からの旅行者が増え、宿泊施設のニーズが高まっています。
民泊をはじめるにあたり、まずは自分の保有している物件が民泊の営業要件を満たすかどうかを、知る必要があるでしょう。
そのために、まずは民泊に関する法律の説明を行っていきます。
民泊に関わる法律
民泊を運営するためには、3つの法律が関わってきます。
・住宅宿泊事業法（民泊新法）
・特区民泊（国家戦略特区法）
・旅館業法
はじめに、各法律を簡単に比較してみましょう。
【3つの法律を比較】
| 住宅宿泊事業 | 特区民泊 | 旅館業 | |
| 所管省庁 | 国土交通省厚生労働省観光庁 | 内閣府 | 厚生労働省 |
| 許認可等 | 届出 | 認定 | 許可 |
| 住専地域での営業 | 可能条例により制限されている場合あり | 可能 | 不可 |
| 営業日数 | 年間提供日数180日以内（条例で実施期間の制限が可能） | 制限なし | 制限なし |
| 最低宿泊日数 | 制限なし | 2泊3日以上 | 制限なし |
| 最低床面積 | 最低床面積あり（3.3㎡/人） | 原則25㎡以上/室 | 33㎡（ただし、宿泊者数10人未満の場合は、3.3㎡/人） |
| 近隣住民とのトラブル防止措置 | 必要 | 必要 | 不要 |
| 衛生措置 | 換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置 |
| その他 | 住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要がある |
参考：「minpaku 民泊制度ポータルサイト」https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/index.html
表をご覧いただくとお分かりのように、一口に「民泊」といっても、関係する法律によって内容や条件が異なります。
また、開業のための設備準備、営業中の施設・衛生管理、トラブル対応など、やるべきことも多岐にわたります。
「民泊をはじめてみたいけれど、申請や設備投資、トラブル対応まで考えると大変そう……」と感じる方もいるでしょう。
そんな場合は、物件の相談から運営まで対応している、民泊運営代行のプロに一度相談してみてはいかがでしょうか。
運用代行会社「Rebowl」
住宅宿泊事業・特区民泊・旅館業
さて、ここからは、「住宅宿泊事業」「特区民泊」「旅館業」を少し詳しく説明していきます。
ご自身の扱う物件をどの法令にそって運用すればいいのか、考える参考にしていただけると幸いです。
住宅宿泊事業
住宅宿泊事業とは
ホテルや旅館などの宿泊施設ではなく、「住宅」という位置づけで宿泊業を営むことをさします。
例えば、休日のみ利用しているセカンドハウス、相続したものの常時居住していない空き家、マンションやアパートの空室、などです。
住宅宿泊事業法に「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」と定義されるため、居住履歴のまったくない民泊用の新築マンションはこれに該当しません。注意しましょう。
・申請
特区民泊や旅館業に比べて、申請が通りやすく営業をはじめやすいといったメリットがあります。
・特徴
□年間営業日数
180日以内
□最低床面積
3.3㎡/人
□管理業務委託
住宅宿泊管理業者に管理業務の委託が必要がある
・「家主居住型」と「家主不在型」
住宅宿泊事業には2種類の型が存在します。
□家主居住型
家主が同じ住宅に居住しながら、その住宅の一部を利用者に貸し出すことをさします。
□家主不在型
貸出住宅に家主はおらず、利用者だけが利用することをさします。
利用者との交流を楽しみたい方は、家主居住型を選ぶといいのではないでしょうか。
・宿泊制限
住宅宿泊事業法は180日/年の宿泊制限があります。
住宅宿泊事業が、利益を上げにくいといわれているのは、この制限があるためです。
制限以降は、マンスリーとして貸し出す事例もありますので、法律や不動産の運営に詳しい専門家に相談してみてもいいでしょう。
そのほか、住宅宿泊管理業者に業務委託を行う点に注意が必要です。
また、「届出住宅」となるため、消防法施行令上、防火対象物として分類されます。
そのため、スプリンクラーや煙感知器などが必要となります。
（家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要）
以上、住宅宿泊事業を簡単に説明しました。
比較的簡単に民泊をはじめられる方法ですが、施設整備や運営方法に注意点があるため、専門家に相談することをおすすめします。
特区民泊
次に、特区民泊について説明していきます。
特区民泊とは
国家戦略特区に指定されており、かつ民泊条例を制定した地域で行う、一般住宅を利用した宿泊サービスのことをさします。
外国人旅行客のみが利用可能な利用施設と勘違いされやすいのですが、日本人も利用可能です。
2025年6月時点で、特区民泊の営業は下記の場所で営業可能です。
・東京都大田区
・千葉市
・大阪市
・八尾市
・寝屋川市
・そのほか、大阪の一部地域
・北九州市
・新潟市
・申請
特区民泊は各自治体が制定する民泊条例で、細かい要件が定められていますので、住宅宿泊事業よりも申請が通りにくい場合があります。
・特徴
□最低宿泊日数
2泊3日
□最低床面積
原則25㎡以上/室（壁心で25㎡以上）
□管理業務委託
不要
□外国語を用いた各種情報の掲示
施設の使用方法や緊急時の連絡先などを外国語で掲示する必要がある
・賃貸物件を利用したいときは
すでに保有している賃貸物件を利用する場合でも、新たに物件を借りる場合でも、賃貸物件で民泊をはじめる際には、「賃貸借契約書」と「マンション管理規約」の2点に注意が必要です。
賃貸借契約書に、「民泊可能」と記載されている場合は利用可能ですが、「民泊不可」と記載があれば民泊として利用できません。
なお、どちらの記載もない場合は、賃貸借契約書と所有者（貸主）が民泊の使用を許可する旨を明記した「使用承諾書」が必要となります。
マンション管理規約について、「専ら住宅として使用」と規約に書かれている場合は、管理組合にも民泊の使用承諾書をもらえれば、申請可能となります。
参考：「国土交通省 住宅宿泊事業に伴う「マンション標準管理規約」の改正について」
以上、特区民泊を簡単に説明しました。
物件を特区民泊に保有している方は、インバウンドが再度盛り上がってきた今、事業として参入を考えてみてもいいかもしれません。
旅館業
最後に旅館業について説明をします。
旅館業とは
旅館業とは、法律で「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されています。
また、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされています。
旅館業を経営する場合は、旅館業法に基づく営業許可を得なければなりません。
賃貸業よりもしっかりとした衛生管理と、宿泊者が宿泊場所を生活の本拠地としないこと、といった条件が存在します。
住宅を利用する場合であっても、同じ場所を有償かつ繰り返し宿泊所として提供することは、基本的に旅館業にあたります。
つまり、民泊であっても、旅館業法に基づく許可を得ることが必要となる場合があります。
・申請
住宅宿泊事業や特区民泊よりも、申請が厳しいといわれています。
また、住宅専用地域での営業は許可されていませんので、民泊として利用した物件がどんな地域にあるのか、最初に確認が必要です。
・特徴
□最低床面積
33㎡（宿泊者数10人未満の場合は、3.3㎡/人）
□管理業務委託
不要
□トラブル防止措置
不要
・旅館業のメリット
旅館業は、営業日数が無制限です。
住宅宿泊事業では180日の営業制限のため、あまり収益がみこめないといったデメリットがあります。
その点、旅館業であれば365日営業可能なため、利益を出しやすいといったメリットがあります。
さらに、普通の住宅よりも、広く清潔に利用できることから、宿泊者からの信頼やブランド力は得やすいと考えられます。
オンライン旅行代理店への掲載も有利になり、集客につながりやすいといったメリットもあるでしょう。
宿泊業を長く営みたいと考えている場合は、旅館業にて民泊を申請するといいかもしれません。
運用代行会社のご紹介
ここまで民泊に関わる法律について、簡単に説明してきましたがいかがだったでしょうか？
自分の持っている賃貸物件が民泊として利用可能なのか、利用できたとして、どう運用していったら収益につながるのか……と悩んでいる方もいらっしゃると思います。
そこで、マンションの空室物件の民泊化を得意とする運用代行会社
をご紹介します。
株式会社Rebowlは、関東・大阪エリアで民泊・旅館・ホテルの運営代行を行っており、開業準備から集客、予約管理、インテリア提案、許認可申請、清掃手配、ゲスト対応、収支シミュレーションまで一貫サポートを提供しています。
空室リスクを抑えつつ収益最大化を図る提案を得意とし、多言語対応や、無人チェックインシステムの導入、24時間365日体制のサポートや迅速なトラブル対応など、ホスピタリティと現場力も高く評価されています。
さらに、マーケット分析を踏まえた収支シミュレーションや明確なイニシャルコスト算出、プロカメラマンによる写真撮影、オーナー向け管理画面の提供など、透明性と安心感を重視した体制が整っています。
初めての方でも安心して運営を任せられるため、検討中の方は是非一度お問い合わせください。
まとめ
民泊をはじめるためには、その許可を得るために法律を知り、必要な設備なども揃える必要があります。
面倒だなと思う反面、民泊は、空き家や空室問題を解決し収益をあげる手立てともなります。
民泊営業に少しでもご興味ある方は、専門家に相談することをおすすめします。