「民泊を始めたいけれど、首都圏のどこで始めれば成功しやすいんだろう？」「エリアによって、何か規制や特徴に違いはあるの？」
民泊事業の成否を分ける最も重要な要素、それは「立地（エリア選定）」です。どれだけ素晴らしい施設を作っても、ゲストからの需要がないエリアでは収益を上げることはできません。特に、競争が激しい首都圏では、エリアごとの特性を深く理解し、戦略的に物件を選ぶ必要があります。
今回は、各エリアの魅力とターゲット層、運営する上での注意点を紹介していきます。
民泊エリア選定の3つのポイント
- 人の流れの中心地を見極める「集客力」と「交通の利便性」
民泊運営は、結局のところ「人を集める」ビジネスです。そのためには、国内外から多くの人々が自然と集まる場所、そして彼らがストレスなく移動できる場所を選ぶのが鉄則となります。特に、初来日の外国人ゲストの視点に立つと、成田・羽田の両空港からいかにシンプルに辿り着けるか、という点は見過ごされがちな重要ポイントです。
- 誰に泊まってほしいかを決める「ゲスト層」とのマッチング
「誰にでも良い顔をする施設」は、結果的に誰の心にも響きません。あなたの民泊は、どんな人に泊まってほしいですか？日本の伝統文化に触れたいファミリー層でしょうか、それとも最新のトレンドやナイトライフを楽しみたい若者グループでしょうか。ターゲットとするゲスト層を明確にイメージすることで、選ぶべきエリアは自ずと絞られてきます。
- ビジネスの土俵を決める「自治体条例」の現実
これが最も専門的で、見落とされがちなポイントです。民泊事業は、国の法律だけでなく、各自治体が独自に定める「上乗せ条例」によって、その運営の自由度が大きく変わります。この「土俵」の違いを理解せずにエリアを選ぶことは、事業の命運を左右する致命的なミスになりかねません。
３つのポイントを抑えて、具体的な地区を見ていきましょう。
【王道にして最強】新宿区
まずご紹介するのは、日本最大のターミナル駅を擁する「新宿」。ここは、民泊運営における王道であり、最もポテンシャルの高いエリアの一つです。
新宿の魅力は、一言でいえば「すべてがある」という圧倒的な安心感に尽きます。JR、私鉄、地下鉄が毛細血管のように張り巡らされ、都内のどこへ行くにも、地方都市へ向かうにも困ることはありません。
成田エクスプレスや空港リムジンバスの発着点でもあるため、長旅で疲れたゲストをスムーズに迎え入れることができます。昼は緑豊かな新宿御苑を散策し、夜は東京都庁からの夜景や歌舞伎町の熱気を楽しむ。そんな多彩な滞在プランをゲストに提供できるのが、新宿の最大の強みです。
しかし、その圧倒的な魅力には光と影があります。特に民泊運営者にとって大きな壁となるのが、新宿区独自の厳しい民泊条例です。
運営における注意点： 住宅宿泊事業法（民泊新法）で運営する場合、住居専用地域では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業ができません。
実質的に「週末しか運営できない」ことを意味し、民泊新法での収益化を非常に難しくしています。だからこそ、新宿区で本気で民泊事業に取り組むプロオーナーの多くは、営業日数に制限のない「旅館業法（簡易宿所）」の許可を取得する道を選びます。
【新宿区はこんなオーナーにおすすめ！】 潤沢な初期投資が可能で、旅館業法の許可を取得し、高い宿泊単価と稼働率で本格的な収益を狙いたいプロ志向のオーナー。
【トレンドの発信地】渋谷区
スクランブル交差点が象徴する、若者文化と最新トレンドの中心地「渋谷」。その名は世界に轟き、特に欧米からの訪日客にとっては、一度は訪れたい憧れの場所です。
渋谷で民泊を運営する最大のメリットは、「SHIBUYA」という地名そのものが持つ強力なブランド力です。ファッションや音楽、アートに関心の高いゲストにとって、「渋谷に泊まる」こと自体が旅の目的となり、他のエリアにはない付加価値を生み出します。
さらに、少し足を伸ばせば原宿・表参道や恵比寿・代官山といった個性的なエリアが広がり、ゲストを飽きさせません。
しかし、このエリアもまた、そのブランド価値を守るために厳しい規制を設けています。
運営における注意点： 渋谷区文教地区では、上乗せ条例があり、近隣の学校の長期休暇にあたる特定の期間（例：夏休み、冬休み）のみ、営業が可能です。 また、若者が集まるエリアゆえに、騒音やゴミ出しといった近隣トラブルのリスクも他のエリアより高く、運営には細心の注意と丁寧なコミュニケーションが求められます。
出典：渋谷区公式サイト
【渋谷区はこんなオーナーにおすすめ！】 高い家賃コストを吸収できる収益モデルを描ける、クリエイティブなオーナー。特に欧米の若者や流行に敏感な層をターゲットに、「泊まるだけでステータスになる」ような、デザイン性の高い空間を提供できれば成功を収めることができるでしょう。
【伝統と文化の交差点】台東区（浅草・上野）
新宿・渋谷とは対照的に、「古き良き日本の原風景」を求めるゲストから絶大な支持を得ているのが、浅草と上野を擁する台東区です。
台東区の強みは、安定したインバウンド需要にあります。浅草寺、アメヤ横丁、数多くの美術館や博物館といった強力な観光コンテンツが、流行り廃りに関係なく、常に世界中から人々を惹きつけます。さらに、成田空港から京成スカイライナーで最短36分という空港アクセスの良さは、大きな荷物を持つ観光客にとって計り知れない魅力です。
ただし、台東区で旅館業法の許可を取得して運営する際には、注意が必要です。
運営における注意点： 台東区は旅館業で運営する場合に営業従事者を設置しない方法はなく、営業従事者常駐必須となります。また区条例では、旅館業許可を取得する場合 玄関帳場（フロント）を常設するか、モニター付きオートロック＋遠隔対面システム＋15分以内の駆け付け体制で代替することが求められます。さらに、運営開始の7日前までに近隣住民へ書面などで説明し、苦情受付窓口を明示することが義務付けられており、地域との共存姿勢が不可欠です。
出典：台東区公式サイト
【台東区はこんなオーナーにおすすめ！】 安定した収益基盤の上で、長期的な視点でじっくりと民泊事業を育てたい堅実派のオーナー。日本の伝統文化をコンセプトにした施設作りで、ゲストに心温まる体験を提供したい方に最適です。
【規制緩和の先進地】墨田区
東京スカイツリーの麓に広がる墨田区は、近年、民泊運営者の間で「穴場」として熱い注目を集めています。
墨田区は、これまで見てきた区とは異なり、住宅宿泊事業法（民泊新法）に対する厳しい上乗せ条例を設けていません。これにより、法律で定められた年間180日の営業日数を、平日・週末問わず最大限に活用することが可能です。
旅館業法で運営する場合も、他の区に比べて要件が比較的緩やかで、無人運営を実現しやすい環境が整っています。
運営における注意点： 新宿や渋谷ほどの知名度はないため、スカイツリーや両国国技館といったエリアの魅力を積極的にアピールし、集客に繋げる工夫が必要です。また、運営開始前に、ゴミの処理方法について管轄の清掃事務所へ事前に相談することが定められています。
【墨田区はこんなオーナーにおすすめ！】 民泊新法を活用して、まずはスモールスタートで民泊事業を始めたい初心者オーナー。または、規制の少ない環境で効率的な多店舗展開を目指す事業者。
【多様性のダイナミズム】豊島区
最後に紹介するのは、新宿、渋谷と並ぶ巨大ターミナル「池袋」を擁する豊島区です。墨田区と同様、ここも民泊新法に対する上乗せ条例がなく、運営しやすい環境が整っています。
池袋の面白さは、「多様性」にあります。特定の趣味を持つ層に対して、非常に強い訴求力を持っています。このエリアで成功する鍵は、ターゲットを明確に絞り込むことです。
運営における注意点： 運営しやすいエリアであるため、民泊の届出件数も多く、競争が激しいエリアです。価格設定や施設のコンセプトで差別化を図ることが成功の鍵となります。
【豊島区はこんなオーナーにおすすめ！】 アニメやゲームといった日本のポップカルチャーに理解があり、それを施設の魅力として打ち出せるオーナー。規制の緩やかな環境で、他にはないユニークな民泊を創り上げたい方に、ぜひおすすめします。
まとめ
最後に、各エリアの特徴を一覧表で比較してみましょう。
| エリア | 主なターゲット層 | 運営のしやすさ（条例） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 新宿区 | ビジネス、観光客全般 | 厳しい（週末のみ） | 多様な需要、交通至便 |
| 渋谷区 | 若者、欧米系観光客 | 厳しい（期間制限あり） | 世界的なブランド力、流行 |
| 台東区 | 訪日外国人、家族連れ | やや厳しい（フロント設置等） | 伝統文化、空港アクセス良好 |
| 墨田区 | 訪日外国人、ファミリー | 易しい | 上乗せ条例なし、将来性 |
| 豊島区 | サブカル好き、若者 | 易しい | 上乗せ条例なし、多様性 |
それぞれのエリアの特性、集客力、そして規制内容を総合的に判断し、ご自身の事業計画やビジョンに最もマッチした場所を選ぶこと。それが、成功への重要な第一歩です。
「もっと詳しくエリアの特性が知りたい！」「自分の計画に合った物件を、専門家の視点で選んでほしい！」このようなお悩みをお持ちでしたら、ぜひ一度、株式会社Rebowlにご相談ください。
株式会社Rebowlでは、今回ご紹介したエリアはもちろん、首都圏全域の市場データと運営ノウハウを基に、オーナー様一人ひとりのご状況に合わせたエリア選定と物件探しをサポートいたします。
面倒な許認可申請から、集客、運営まで、民泊事業のすべてをワンストップで代行可能です。無料相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。