民泊物件の探し方 | 6つの方法とコツを徹底解説

民泊事業を始めようと考えているオーナー様の中で、「民泊物件ってどこで探すの？」「どんな物件なら民泊ができるの？」という疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

民泊物件探しは、一般的な住居用物件探しとは大きく異なるため、効率的な探し方を知っておくことが重要です。

今回は、民泊物件の探し方について、6つの具体的な方法とコツを詳しく解説いたします。これから民泊事業を検討している方や、物件探しで苦戦している方は、ぜひ参考にしてください。

民泊物件とは？必須条件を解説

まずは「民泊物件」とは何かを理解しましょう。民泊物件とは、法律の要件をクリアし、かつ物件のルールに抵触していない物件のことです。

法律の要件をクリアしている

民泊を運営するには、住宅宿泊事業法（民泊新法）、旅館業法、国家戦略特区法（特区民泊）のいずれかの法律に準拠する必要があります。

法律名	営業日数制限	最低宿泊日数	手続き
住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日以内	制限なし	届出制
旅館業法	制限なし	要件クリアで無制限	許可制
国家戦略特区法（特区民泊）	制限なし	自治体ごとに条例あり	認定申請

住宅宿泊事業法で届出を行う場合、台所、浴室、便所、洗面設備の4つの設備が必須となります。これらがないと「住宅」として認められず、民泊運営ができません。特に「風呂なし物件」などには注意が必要で、必ず4つとも揃っていることを確認しましょう。

物件のルールに抵触していない

法的要件をクリアしても、物件の種類によって異なる条件があります。戸建の場合は住宅ローンを組んでいる際の事前確認が重要で、家主居住型なら住宅ローンが認められる場合があります。

分譲マンションでは管理規約の確認が必須です。管理規約で民泊が禁止されていると運営できないため、「住宅宿泊事業を禁止する方針が決議されていない誓約書」や総会・理事会の議事録等の準備が必要になります。

民泊物件の探し方6選

ここでは、民泊物件を探す6つの具体的な方法をご紹介します。それぞれに特徴があるため、複数の方法を組み合わせることで効率的な物件探しが可能になります。

民泊専用ポータルサイト

転貸可能な民泊物件のみを掲載している専門サイトを活用する方法です。

サイト名	物件数	特徴
民泊物件.com	約4,000件	国内最大級、想定収入表示
MINCOLLE（ミンコレ）	約800件	民泊シミュレーター機能
部屋バル	約700件	運営代行サービス併設

サイトのメリットは、数多くの民泊許可物件を効率よく調査できることです。民泊営業が可能な物件は数少ないため、専門ポータルサイトの価値は非常に高いといえます。

一方でデメリットとしては、家賃が相場より高額であったり、敷金や礼金が高かったりする物件が多く、採算が取りづらいものも掲載されていることです。そのため気になる物件があっても、必ず収支計算を行って本当に利益が出るかを検証することが欠かせません。

住宅宿泊事業者の届出一覧を活用

各都道府県が公開している「住宅宿泊事業者の届出一覧」を活用する方法です。一覧には届出日、届出番号、届出住宅の所在地が掲載されており、宿泊者や近隣住民が運営者の届出有無を確認するために公表されています。

民泊運営代行業者への相談

民泊の運営代行を行っている業者に物件紹介を依頼する方法です。運営代行業者は現役の民泊オーナーと繋がりがあり、民泊許可物件に精通していたり、物件紹介を行っていたりします。

運営代行は、物件が法律上「民泊」として運営可能なのか判断する知識と経験を持っています。さらに「居抜き物件」の情報を持っている場合があり、タイミングが合えば初期費用を抑えて開業することも可能です。

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不動産会社への相談

一般の不動産会社に民泊目的であることを伝えて相談する方法です。この際、民泊を行いたいことと、民泊に必要な設備要件（台所・浴室・便所・洗面設備）があることを事前に伝えておく必要があります。

地方の物件が希望の場合は、大手よりも地域に根差した不動産会社を訪問した方が、ポータルサイトに掲載していない物件を紹介してもらえる可能性が高まります。地域密着型の不動産会社は独自の情報網を持っており、隠れた優良物件に出会える機会があります。

M&Aで事業承継

M&Aサイトで民泊事業の承継案件を探す方法です。コロナ禍の影響で民泊も廃業が増え、トランビなどの事業譲渡サイトに居抜きの賃借権譲渡案件が多数掲載されるようになりました。

メリットは、運営時のノウハウやマニュアルを引き継げることです。また開業許可済みのため、すぐに運営を開始でき、初期費用も抑えられる場合があります。居抜き物件では設備や家具なども含まれることが多く、初心者にとって非常にありがたい選択肢です。

全国版空き家・空き地バンク

各自治体が把握している空き家情報について、自治体を横断して検索できるシステムを活用する方法です。

地方で戸建て物件を購入し、リフォームをしたうえで民泊運営したい人に特に向いています。田舎では空き家問題が深刻化しており、非常に安価な物件も多数存在します。

民泊物件の選び方とポイント

民泊物件を選ぶ際は、単に「民泊可能」というだけでなく、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。ここでは、稼げる物件を見極めるためのポイントを解説します。

立地条件のチェックポイント

最も重要なのは、ゲスト目線でのアクセスの良さです。多くの海外ゲストは、土地勘のない日本でスーツケースを引きながらスマホの地図を頼りに民泊に向かいます。入り組んだ複雑な道順の物件は、駅近でも「場所がわからない」とクレームの原因になってしまいます。

駅からの距離も重要ですが、それ以上に道順のわかりやすさを重視すべきです。大通りに面している、駅から一本道で行ける、目印となる建物があるといった条件の物件を選ぶことで、ゲストのストレスを軽減し、良いレビューを獲得しやすくなります。

また観光地や空港へのアクセスも考慮すべき要素です。東京なら新宿、渋谷、浅草周辺、大阪なら大阪駅、心斎橋、道頓堀周辺が特に人気のエリアとなっています。

設備・仕様の確認事項

チェック項目	重要度	備考
台所設備	必須	IHコンロ、冷蔵庫など
バス・トイレ	必須	セパレート型が理想
インターネット環境	高	Wi-Fi必須
洗濯機	高	長期滞在者に必要
エアコン	高	各部屋にあることが理想

設備面では、必須の4設備（台所・浴室・便所・洗面設備）に加えて、現代の宿泊ニーズに対応した設備が整っているかも重要です。特にWi-Fi環境は必須で、速度や安定性も含めて事前に確認すべきです。

バス・トイレについては、セパレート型の方がゲストの満足度が高くなります。また洗濯機は中長期滞在のゲストには必須の設備となるため、設置スペースがあるかも確認しておきましょう。

エリア別の特徴と相場

東京エリアでは駅近物件の需要が非常に高く、家賃相場は15万円～30万円程度となっています。競合も多いため、立地の良さが成功の鍵を握ります。

大阪エリアは東京より家賃相場が抑えめで、10万円～20万円程度で良い物件を見つけることができます。関西国際空港へのアクセスを考慮した物件選びが重要です。

地方エリアでは観光地近くの戸建て物件が人気で、家賃相場は5万円から10万円程度となっています。ただしリフォームが必要な場合が多く、初期投資額を含めた収支計算が重要になります。

民泊物件探しで失敗しないための注意点

民泊物件探しでは、様々な落とし穴があります。ここでは、よくある失敗パターンと事前に確認すべきポイントを解説します。

よくある失敗パターン

最も多い失敗は、用途地域の確認不足です。住居専用地域では旅館業法での営業ができず、また自治体の条例により制限される場合があります。

管理規約の見落としも深刻な問題です。契約後に民泊禁止が判明するケースが後を絶たず、分譲マンションでは必ず事前確認が必要です。特に最近建設されたマンションでは、民泊禁止が明文化されている場合が多くなっています。

収支計算の甘さも典型的な失敗パターンです。初期費用の見積もり不足や稼働率の過大評価により、想定していた利益が出ないケースが多発しています。現実的な稼働率は50-70%程度と考えて計算することが重要です。

事前確認すべき書類

書類名	確認内容	重要度
重要事項説明書	用途地域、建築基準法の制限	必須
管理規約	民泊禁止の記載有無	必須
賃貸借契約書	転貸可否、民泊可否	必須
火災保険証券	事業用途での適用可否	重要

重要事項説明書では用途地域の確認を行い、建築基準法上の制限についても詳しく確認し、民泊運営に支障がないかを判断する必要があります。

管理規約については、民泊に関する記載の有無だけでなく、用途変更や転貸に関する規定も含めて総合的に判断することが大切です。最新の規約を入手し、改正履歴も確認しておきましょう。

まとめ

民泊物件の探し方について、6つの方法とコツを解説してまいりました。

効率的な探し方のポイントは、民泊専用ポータルサイトと運営代行業者を併用し、住宅宿泊事業者の届出一覧で実績のあるエリアを確認することです。複数の方法を組み合わせて情報収集することで、より良い物件に出会える可能性が高まります。

物件選びでは、法的要件と物件ルールの両方をクリアしているか、ゲスト目線でのアクセスの良さ、そして収益性を事前にシミュレーションすることが重要です。特に収支計算については、現実的な稼働率を想定して慎重に行うことをおすすめします。

民泊物件探しは根気が必要ですが、適切な方法で探せば必ず良い物件に出会えます。まずは民泊専用ポータルサイトで相場観を掴み、並行して運営代行業者に相談してみることから始めてみてください。

不明な点があれば、専門家や自治体の担当窓口に相談することも重要です。特に法的な要件については、後々トラブルにならないよう事前にしっかりと確認しておきましょう。

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