民泊を始めたいと思っている方にとって、最も重要なのは「法律に基づいた要件をしっかり理解すること」です。
民泊には主に3つの制度があり、それぞれに異なるルールや手続きが定められています。
この記事では、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）、特区民泊、旅館業法の違いと要件をわかりやすく解説します。
住宅宿泊事業法における民泊の要件
住宅宿泊事業法は、一般の住宅を活用して短期間の宿泊サービスを提供するための法律です。ここでは、その要件について説明します。
年間宿泊日数は180日以下であること
住宅宿泊事業法では、年間の宿泊提供日数が180日以下でなければなりません。
このルールは、住宅としての本来の利用目的を保つために設けられています。
仮に180日を超えて宿泊サービスを提供した場合、違法営業と見なされる可能性があります。
宿泊者の入退室の記録をきちんと管理することで、180日制限を守る必要があります。
届け出制であり、自治体に届出が必要
住宅宿泊事業を行うには、所轄の自治体に届出を提出する必要があります。
これは営業許可とは異なり、比較的手続きが簡素ですが、事前準備が必要です。
届出内容には、建物の情報やオーナーの連絡先、管理者の有無などが含まれます。
届出後、自治体から受理通知を受け取ってから営業を開始できます。
衛生管理や防火対策などの基準を満たすこと
住宅宿泊事業では、施設内の衛生状態や防火設備の整備が法律で義務づけられています。
たとえば、トイレや浴室の清掃を定期的に行い、清潔な環境を保つ必要があります。
また、火災警報器の設置や消火器の準備も欠かせません。
保健所や消防署からのチェックを受けることもあるため、基準を満たしておくことが大切です。
騒音防止など住民への配慮義務がある
住宅宿泊事業法では、近隣住民への配慮が特に重視されています。
深夜の騒音やゴミ出しのルール違反などがトラブルの原因になりやすいためです。
民泊利用者に対しては、事前に注意事項を案内し、ルールを守ってもらうように努めましょう。
管理者が近隣住民の苦情にすぐ対応できる体制も求められます。
特区民泊の制度と要件の特徴
特区民泊とは、国家戦略特区内で認められた民泊制度です。一般の住宅でも一定の条件を満たせば、営業日数の制限なく民泊が可能です。
国家戦略特区に限られた制度である
特区民泊は、国が指定した「国家戦略特区」でのみ利用可能な制度です。
東京都大田区や大阪市など、限られた地域でしか導入されていません。
特区外ではこの制度を利用できないため、自分の物件が対象地域にあるか確認しましょう。
制度を活用すれば、180日制限なしで営業できるという大きな利点があります。
最低宿泊日数が2泊3日以上と定められている
特区民泊では、宿泊日数が最低でも2泊3日以上でなければなりません。
これは短期間の利用による周辺環境への悪影響を防ぐための対策です。
そのため、ビジネスホテルのように1泊だけの提供はできません。
旅行者にはあらかじめ宿泊条件を伝えておくことが重要です。
自治体ごとに細かな運用ルールが異なる
特区民泊の制度は全国共通ではなく、自治体ごとに細かなルールが設定されています。
たとえば、大阪市では英語対応の宿泊マニュアルが必要とされる場合もあります。
清掃体制や緊急対応の方法など、細かいガイドラインに従う必要があります。
各自治体の公式サイトなどで最新情報を確認しておきましょう。
申請は許可制で、事前に詳細な計画が必要
特区民泊は届出制ではなく、許可制となっており、自治体に事前の申請が必要です。
申請時には、施設の平面図や運営計画、衛生管理計画などを提出します。
自治体はこれらを審査し、問題がなければ営業許可を出します。
不備があると許可が下りないため、専門家に相談するのも一つの手です。
旅館業法に基づく民泊の要件
旅館業法に基づく民泊は、ホテルや旅館と同じ扱いで営業許可を取得しなければなりません。最も厳しい基準が定められています。
旅館業の営業許可を取得する必要がある
旅館業法に基づく民泊は、営業許可の取得が絶対条件です。
許可を受けるには、物件が宿泊施設としての設備や構造を備えている必要があります。
また、保健所や消防署の立ち入り検査にも合格しなければなりません。
手続きには時間がかかるため、早めに準備を始めることが重要です。
フロントの設置や常駐スタッフなどの基準がある
旅館業法では、受付（フロント）の設置や24時間対応できるスタッフの常駐が求められるケースがあります。
これは、宿泊者の安全とサービスの質を確保するためです。
自動チェックイン機などで対応する場合もありますが、自治体の判断によります。
物件の種類や立地によって基準が異なるため、事前に確認が必要です。
建築基準法や消防法など他法令も遵守する必要がある
旅館業を営むには、建築基準法や消防法といった他の法律にも適合している必要があります。
たとえば、避難経路の確保や火災報知機の設置などが求められます。
これらの基準を満たしていない場合、許可は下りません。
建築士や消防設備士などの専門家に相談するのが安心です。
用途地域によっては営業が制限される場合がある
民泊物件の所在地によっては、用途地域の制限により旅館業の営業ができないことがあります。
たとえば、第一種低層住居専用地域では営業が禁止されている場合もあります。
営業可能かどうかは都市計画図などで調べられます。
事前に市役所の都市計画課などに相談するとよいでしょう。
民泊の要件に違反するとどうなる？
法律で定められた民泊の要件に違反すると、さまざまなペナルティが科せられます。違反のリスクを理解しておきましょう。
無許可営業で行政処分や刑事罰を受ける可能性がある
許可を得ずに営業した場合、罰金や業務停止命令などの行政処分を受けることがあります。
さらに悪質と判断されると、刑事罰が科されるケースもあります。
これは、宿泊者の安全や周囲の住環境を守るための措置です。
無許可営業は絶対に避けるべきです。
仲介サイトから掲載停止措置を受けるケースもある
Airbnbなどの仲介サイトでは、無許可営業が確認されると物件掲載が停止されることがあります。
これは、サイト側が法令順守を徹底しているためです。
収益を得るチャンスが失われるばかりか、アカウント停止のリスクもあります。
正しい手続きを踏んで運営することが信頼構築にもつながります。
保健所や消防署から是正勧告を受けることがある
施設が法的基準を満たしていない場合、保健所や消防署から是正勧告が出されます。
改善されない場合には営業停止命令が出ることもあります。
営業を続けるためにも、問題があれば早急に対応しましょう。
日常的に点検を行い、安全対策を徹底することが大切です。
民泊の要件を満たすための手続きと必要書類
民泊を合法的に運営するには、各制度の手続きに従い、必要書類を提出する必要があります。
住宅宿泊事業開始届出書を提出する
住宅宿泊事業を行うには、開始前に「住宅宿泊事業開始届出書」を提出する必要があります。
この届出はインターネットを通じて提出することもできます。
提出後は、国土交通省の住宅宿泊事業ポータルサイトで受理番号が発行されます。
この番号がなければ合法に営業できないため、しっかり確認しましょう。
建物の間取り図や設備の説明書が必要
申請書類には、建物の構造や間取り、設備の説明がわかる図面などが必要です。
キッチンやトイレ、避難経路などの位置が明確に記載されていることが求められます。
手書きでも問題はありませんが、できるだけ見やすい図面を用意しましょう。
プロに依頼することで、審査の通過率を上げることも可能です。
本人確認書類や住民票などの提出が求められる
申請者の本人確認として、免許証やパスポート、住民票の提出が必要になります。
これにより、虚偽申請の防止や責任の所在を明確にできます。
提出する書類の有効期限や記載情報にも注意してください。
法人が申請する場合は、登記事項証明書なども必要になります。
衛生管理計画や宿泊者名簿の準備が必要
営業を始めるにあたって、衛生管理計画書や宿泊者名簿のテンプレートなども準備しておきましょう。
清掃の頻度やゴミの処理方法など、衛生面での運営ルールを明文化します。
宿泊者名簿には、宿泊日・氏名・連絡先などを記録する義務があります。
個人情報の取り扱いにも十分な注意が必要です。
まとめ｜民泊を始めるなら要件の違いと内容をしっかり理解しよう
民泊を安全かつ合法に運営するには、それぞれの制度の特徴と要件を正しく理解することが不可欠です。
住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法は、それぞれ対象や条件が異なります。
自分の物件や運営方針に合った制度を選び、必要な手続きを正しく行いましょう。
法令を守り、宿泊者と近隣住民に安心してもらえる民泊運営を目指してください。